David Alfaraz López – Arquitecto técnico, drones

No soy promotor, ni project manager, ni experto en urbanismo, pero siempre me interesa el éxito de mis clientes. Al final, creo que es parte del trabajo y, además, me apasiona.

Si hablamos de proyectos inmobiliarios, el promotor inmobiliario es la figura clave para que una nueva promoción vea la luz. Sin él, nada sería posible. Su labor se centra en hacer números, asegurando que la inversión sea rentable sin arruinarse en el intento. Todos conocemos algún promotor que se quedó en el camino tras la crisis de 2008, lo que demuestra que este negocio no es para cualquiera.

Pero, más allá de la rentabilidad, los promotores cumplen un papel fundamental en la sociedad: invierten en la construcción de nuevas viviendas, cubriendo una necesidad que, de otra manera, quedaría desatendida. Y aunque algunos los ven solo como empresarios que buscan maximizar beneficios, la realidad es que sin ellos, la oferta de vivienda dependería únicamente del sector público, que actualmente está lejos de poder cubrir la demanda.

El estudio de viabilidad inmobiliaria: la clave del éxito

Como en toda inversión, el promotor debe analizar la viabilidad de un proyecto antes de lanzarse a la piscina. Para ello, se apoya en el estudio de viabilidad inmobiliaria, un análisis exhaustivo desde el punto de vista económico, técnico, legal y comercial.

Este proceso permite minimizar riesgos, optimizar la inversión, facilitar la financiación y mejorar la comercialización. Como decía mi padre, que fue pequeño promotor inmobiliario: «Hay que hacer números».

Fases de un estudio de viabilidad

1. Análisis del suelo y normativas urbanísticas
   Aquí entra en juego el equipo técnico, que debe sacar el máximo rendimiento al solar. Se estudian aspectos clave como la edificabilidad, las alturas permitidas y la tipología de viviendas que pueden construirse.
2. Estudio de mercado
   Es fundamental evaluar la demanda, la competencia y los precios de venta. Para ello, el promotor se rodea de agentes inmobiliarios de la zona, quienes conocen a la perfección el perfil del comprador y el precio óptimo para evitar demoras en la venta.
3. Cálculo de costos y financiación
   Aquí participan múltiples actores: el equipo técnico estima el coste de construcción, mientras que los bancos analizan la viabilidad del proyecto y las opciones de financiación. Se tienen en cuenta todos los gastos, desde licencias hasta comercialización.
4. Ajustes y optimización
   Una vez recopilada toda la información, se ajusta la tipología de viviendas según la demanda y los costos. La clave es encontrar el equilibrio entre la oferta ideal y la rentabilidad del proyecto.
5. Análisis de rentabilidad
   Llegados a este punto, se revisan indicadores financieros clave como ROC, ROI, TIR, VAN, margen sobre ventas y plazo de recuperación de la inversión. Estos datos son los que determinarán si el proyecto es viable o si es mejor replantearlo.

Conclusión

El sector inmobiliario es un juego de estrategia donde la planificación y el análisis marcan la diferencia entre el éxito y el fracaso. Un buen equipo, desde el principio, es fundamental. El estudio de viabilidad no solo protege la inversión del promotor, sino que también garantiza que la oferta se alinee con la demanda del mercado.

Por eso, aunque no seas promotor, si trabajas en el sector inmobiliario, vale la pena interesarse por estos procesos. Al final, entender el negocio desde dentro es lo que permite ofrecer un mejor servicio a los clientes y asegurar que los proyectos sean un éxito.